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建築費のカラクリ

建築条件付きの土地から買う方、ハウスメーカーから買う方、建築家や工務店との家づくりに悩んでいる方が無料でご相談できるマルワホームの相談窓口。真剣に自分に合った家を建てたい建て主のお手伝いをし、最も適したプランニングを道案内し、無理な努力・無駄な努力・無茶な努力のない楽しい家づくりを応援します。

家の価格って何故こんなに違うのでしょうか?

家づくりというのは、建設会社や工務店、住宅会社やハウスメーカー、不動産会社などと協力し合って成しえるものです。

建築家、建設会社やハウスメーカー、不動産会社に住宅会社、建築家プロデュース会社は、結局、最終的に工事をするのは“工務店”であるということは皆さんによく知られています。

だから唯一工務店だけが、自社が元請けをする工務店なのか、どこかの住宅会社の協力業者(下請けとも表現されるが避けたい言葉)専門なので、元請けをしない工務店なのか?という判断が必要になります。

「えっ?元請けをしないって どういうことですか?」

と思う方もおられるでしょうけど、そんな工務店は、これまでの実績などを見れば、はじめて家づくりをするあなたでもすぐにわかりますが、では、なぜ協力業者専門の工務店さんは、元請けをしないのでしょうか?果たして、単純にできないのでしょうか・・・? いえいえ違います。

実は、協力業者を続ける理由は、会社の考え方によって色々あります。その最も多い理由として、以下の3つにわかれます。

1.しっかりした施工さえしておけば、元請け業者から継続して発注してもらえるから

2.元請け業者には、集客や営業マン・設計者・販売ツールなど膨大な必要経費が必要となるから

3.価格は別として、ハウスメーカーなどの営業方針などは、決して間違っていないと思うから

などの考えがあるようです。

つまり、こういう立場のお仕事を中心に日々活動している工務店は、日常の作業に追われているために、あなたの家を急かしたり、無理に契約をいただかなくても、法人相手に協力業者として発注をいただいているので、仕事には困らない会社がほとんどなのです。

彼らが協力する法人の相手先として、超一流のハウスメーカーから、中堅の住宅会社、建売などの不動産会社、ゼネコンなどの建設会社であったりします。また、専門のスタッフを置かないので、設計力や営業力の対応ができない工務店は、建築家からの仕事を請けるという会社も多く存在します。

皆さんが実際に経験されたらわかりますが、一見、中立で第三者的な立場に見える建築プロデュース会社も、実は工務店であるその会社が、契約を目的としたり、元請けと言いながら下請けに丸投げをする企業もあったりします。

しかも、そのプロデュース業そのものが、フランチャイズ化されていて、加盟している工務店から高額な会費をとったり、建て主が工事費用とは別にこのプロデュース費用を直接ご負担しなければいけないシステムも多くあったりします。

協力業者の立場となりますと、元請けとなるハウスメーカーなどが契約して、決定したプランの図面をいただきさえすれば、見積もりをして、しっかり施工すればいいとなるわけです。

しかし、経営者としては、常に不安が付きまとうものです。

・このまま協力業者として活動を続けていいものか

・ハウスメーカーがある日突然倒産したり、撤退するかもしれない

・手間などの価格をまた下げられるかもしれない・・・

・発注を切られるかもしれない・・・・

いずれの工務店も、あなたと契約をしたい!元請けをしたい!と考えていますが、日頃の仕事に追われて、何もできない。

一番手間暇がかかり、経費も人件費もかかる部分である集客のための販促経費や商談の窓口となる営業マンや設計スタッフへの給料や報酬が半端でない。

ツールの作成などとっても、大きな経費を使うことになり、それらの経費を使ったからと言って、それらは必ず誰しも成功するというものではありません。

だから、いかにハウスメーカーの無理な注文や厳しい審査も合格するだけの素晴らしい施工力を持ち、協力業者として、この業界を支えている工務店でも“元請け”としての活動は、いつまでたっても、二の足を踏み、同時に経営者としては 大きな悩みとなっているのです。

「いつまでも 協力業者だけをしていられない」

住宅業界の工務店の経営者の理想は、自社で元請けをすることなのです。

そんな住宅業界でもっとも簡単な方法としては、住宅販売のフランチャイズに加盟する…という選択もありますが、高額な加盟金や会費を払ったり、モデルハウスを建てることを強制されたり経費ばかりがかさむ事になり、経営者としてあれだけ嫌っていたはずのハウスメーカーの真似事の家づくりを強いられることにもなります。逆にいえば、こういった工務店の経営者の弱みの心理にマッチするのでフランチャイズ事業が成り立つのでしょう。

となれば、先ほどのようなハウスメーカーを支えている技術力もあり、施工力の高い工務店に、足らない部分を補って、直接、建て主の方が安心して家づくりを、ご依頼するようなことを考えることはできないでしょうか?

つまり、コラボ(協力)で補えばいいのではないでしょうか?マルワホームのお客様のメリット部分の一部として、そんな点に着目をしています。

家の価格が800万円もの差額が出る実態とは

前置きが長くなりましたが、これから家づくりを考えている皆さんが最も気になる価格に関してお話を進めて行きましょう。

雑誌やネットなどの色々な情報を活用して勉強熱心なあなたは、既にご存知かもしれませんが、一般的に工務店の利益率は、20%前後と言われています。ただ、 これは一般的な工務店を指し、最近ハウスメーカーのように莫大な経費を使う営業手法の工務店は、ハウスメーカー並みの30%以上の利益を必要とする工務店もあるようですから、ご参考程度まで。

しかしながら、これらは企業として、販売経費や人件費などを考慮したうえで、継続して経営を続けていく上では、ある程度の利益が必要である事はご理解してあげてほしいと思いますが、過剰な利益を特定の方から取ることは問題外と言えます。

また、建築家と建てる場合では、それ以外に建築家への10%-15%と言われている設計監理費が必要となってきます。一般の建築家プロデュース会社であれば、さらにそのプロデュース会社へ支払う5%~10%以上が必要となったりするところもあります。

一方、上場したり全国展開しているハウスメーカーは、工務店の経費以外に上でも示したようにテレビや雑誌への広告宣伝費、住宅展示場への出展、営業マンへの報酬や経費、企画開発や本社経費などが加わるので、35%以上の利益は必要らしく、元大手ハウスメーカーの営業マンから聞いた話では、場合によっては、構造体を供給している工場も子会社なので、その利益も含めるとグループ会社でなんと45%とかの会社もあるというのですから本当に驚きです。

よく建築条件付で、よく見かける不動産会社の場合その不動産会社の利益のほうがしっかりとられていて、協力業者としての工務店さんは、薄利であったりするのも実態のようで、その結果、建物そのものにしわ寄せがいくようで、支離滅裂です。仲介や中古物件を扱う手数料より、高利益の自社新築物件に誘導する会社が多いのは、これが理由で皆さんにもご理解いただけるかと思います。

さて、これまで読まれたあなたは、〝 な~んだ、所詮多くても10%ぐらいの差なのか… 〟と感じるかもしれませんが、ここでそもそも原価が違うことに気付かれる方は少ないと思います。

冒頭で申し上げたように、実際に施工をしているのは、“結局は工務店” という点であります。その工務店さんも、元請けをする場合と協力会社をする場合とでは利益率の設定がもちろん違いますが、会社の経営は、ボランティアではないので、当然いずれにしても利益があります。そこで、これらを皆さんにわかりやすく文章と図で整理してみましょう。

まず 家の原価をリアルで簡単な数字として、1450万と想定します。

この価格に対して、工務店さんが元請けで建てる場合、約20%の利益率を計上すると額面は、1812万となります。これを建築家で建てる場合は、工務店の価格にさらに10%~15%前後の設計監理費が必要となりますので、272万程度が加わり、2084万となり、さらに建築家プロデュース会社のケースでは、5%として104万程度が必要となるので、2188万 となります。

つまり、これで単純計算をしますと原価1450万の家が、最終的に2188万となり、738万(34%)の利益が上乗せされることになります。

素朴な疑問ですが、建築家プロデュース会社の主旨は、不経済で家づくりを高くする事が目的なのでしょうか?と感じてしまいます。

では、住宅会社やゼネコン系の建設会社、ハウスメーカーはどうなりますでしょうか?計算してみましょう。

先程の原価1450万に対して、元請けでないつまり協力会社としての工務店さんの利益(10%程度)に計上されることになります。つまり、原価は1595万となり、これが基本となり、ハウスメーカーでは、想定する利益率が35%以上となるので2454万以上となります。 つまり原価1450万の家が2454万円となり、なんと! 1004万(41%)の利益率が計上されていることになります。

ちなみにここでは、建売などは対象外としていますが、もちろん言うまでもなく、簡略化している計算ではありますが、実際に依頼先によるこの違いのこの感覚は、ほとんど大きく外れていないと思います。

だからこそ、お客さまご自身が自ら家づくりを計画する際には、数社で比較検討することを推奨しております。

建て主である皆さまからすれば、同じ品質や性能、工事の家づくりを頼んでいるつもりなのに、なぜこんなに価格が違うのだろう?と感じる部分は、こんなカラクリもあるからなのです。 これらをわかりやすく絵にすると以下の通りです。

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いかがですか? これで家の価格について少しはイメージだけでもご理解できましたか?

でも、これまでにも書いておりますが、最近では中小の工務店が、上場して大資本企業であるハウスメーカーの真似事をしており、販売手法にかなり過剰と思われる方法により、高利益を確保しなければいけないような丸投げの家づくりとなっているところも多くなってきているので、皆さんは、工務店であっても必ず〝比較検討〟することをオススメします。

いずれにしても、あなたがこのように全く同じような家を建てようとしても、1800万から2500万までの700万近い価格の差が発生するのです。もちろんもっと大きな家になれば、1000万以上の差が生じる事にもなるのです。現に最近、雑誌の宣伝などでよく見かけるデザイン系の会社の4000万の住宅が、見積をすれば、3000万以下となり1000万以下の差が生じました。

きっと、少しでも住宅業界に携わる方などのご意見は、工務店とハウスメーカーの原価は違うはずだ! という方もきっとおられるでしょう。しかし実際は、企画住宅をつくらない工務店でも、ハウスメーカーより安く仕入れることができる商材もある点と、念のため原価100万でも200万でも足していただいてもかまいませんが、それでも、それ以上の利益が必要なのでその大きな額面の差は埋まることはあるはずないです。

皆さんは、これについて どう思われますか?

私は、決して無理強いするのではなく、工務店にも適正な利益をとっていただいた上で、経済的に無駄のない適正価格の家づくりを!と考えます。

おそらくご意見の中には、ハウスメーカーと建てる理由に安心やブランドを買うので、それは求める価値観の違いなので仕方がない・・・といわれる方は、そこまでのご予算とご理解があるのであれば、無理をしてマルワホームで経済的な家づくりを検討する必要もなく、ハウスメーカーで建てる家づくりは、あなたのご家族の選択としては正解である!と言えます。あとは、プロの商談のペースにならないことと、希望する工法だけに気をつけて選んでください。

実際には、皆さんが家づくりを始め、様々なタイプの会社と商談を進めてみるとプランや間取り、仕様・設備機器などの違いにより、家づくりの価格に差が出ますので、比較をしようと思っても、わからなくなってしまうのも現実なのです。これもプロ側が、差別化という言葉の元にあえてそうなるようにしているとも言えます。

こんな問題を解決したいと考えるマルワホームが提案する注文住宅は、10人10色の様々なケースで建て主もプロも協力しあって、品質を落とさずに無駄・無理のない家づくりをすることをどのようにでも考えることができるのでは?という発想の元にご提供しています。

これは、業界を知っているからこそ考えられる家づくりのいいとこ取りの家づくりといえます。
ここまでご説明しても、きっと疑う方もおられると思いますので、何度も言いますが、気になる・お好きな他社としっかりと比較検討してください!とお伝えしております。主旨は、皆さまに〝いい性能いい品質の家づくりをできるだけ経済的に建ててほしい〟と願っております。

この家づくり。どこに依頼するにしても、基本的には楽しいものであります。
楽しく感じない家づくりは、きっと何かが間違っています。
是非、あなたのご家族も家づくりを楽しみましょう!

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マルワホームは、お客様のご希望に沿った、気持ちのいい家をご提供したいと考えています。しかし、営業は苦手ですし、しつこい営業はしたくないと考えています。資料をご請求頂いても、電話をしたり、しつこく訪問したりということも一切しておりません。

実際には、少人数でやっていますので、そんなこと出来ないというのも事実です。マルワホームの家づくりに興味を持って頂ける方は、無料で個別相談会を実施していますので、お気軽にご参加ください。

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